Comment bien se préparer avant d'emprunter ?

Obtenir un crédit immobilier d’une banque ne tient pas du hasard, mais d’une sérieuse préparation, bien sûr, parce qu’on peut compenser un mauvais chiffre par une autre qualité !

Votre taux d’endettement

Tout d’abord, vous devez savoir que la banque ne peut, légalement, pas permettre à un client de dépasser un certain taux d’endettement : en cas de grosse difficulté financière le client pourrait intenter un procès contre la banque et le gagner ! Le calcul de ce taux d’endettement est donc primordial, et très simple à obtenir :

  • additionnez les revenus fixes de votre ménage (les ressources irrégulières ne seront pas prises en compte par les organismes bancaires) : les salaires, les commissions des commerciaux (en prenant une moyenne sur une longue période), les treizièmes mois et primes de vacances (leur versement étant régulier), les revenus locatifs nets si vous êtes propriétaire-bailleur, … En revanche les allocations familiales ne seront vraisemblablement pas comptées (en tout cas pas intégralement, parce qu’elles varient avec l’âge des enfants, etc.).
  • recensez toutes vos charges fixes : prélèvements que vous avez autorisés sur votre compte pour l’eau, l’électricité, le gaz, les impôts, votre carte de transport et celles des membres de votre famille, la cantine des enfants et le restaurant d’entreprise, l’abonnement mensuel à la salle de sport…
  • le ratio des charges par les revenus, multiplié par cent, vous donne votre taux d’endettement en pourcentage.

Dans les faits, le taux d’endettement ne doit pas excéder 30%, voire 35%.

Analysez vous-même votre crédit

Mettez-vous à la place du banquier que vous allez solliciter et imaginez le dossier qui lui plaira :

  • travaillez en amont dès que l’idée d’acheter vous effleure, en assainissant vos finances à la pensée de la vie raisonnable que vous allez devoir mener pour rembourser votre crédit. Exercez-vous de suite, cela vous aidera à épargner et à éviter les dépenses tous azimuts. Sachez que le banquier vous demandera au moins vos trois derniers extraits de compte et saura en déduire votre profil de consommateur — si vous vous adressez à votre propre banque, ce sont des années en arrière qui sont visibles ! Alors remboursez d’abord vos crédits à la consommation, évitez les paris sportifs sur le compte courant, les virements difficiles à justifier…
  • n’hésitez pas à dupliquer votre dossier et à le proposer à deux ou trois banques en parallèle — à moins que vous n’ayez la bonne idée de le confier à un courtier en immobilier. En effet il y a peu de temps entre la signature du compromis et l'expiration du délai des conditions suspensives, vous risquez donc d’être pris de court si vous avez tout misé sur une seule banque et que finalement elle refuse le crédit.
  • ayez de quoi rassurer la banque : situation matrimoniale et professionnelle stable, épargne.
  • cherchez si vous avez droit à des aides, elles sont très nombreuses. Faites-en la demande et intégrez-les dans vos calculs.
  • soyez raisonnable dans la durée du crédit à demander, donc dans le montant du crédit, donc dans le choix du bien à acheter. Un emprunt est toujours long et plus lourd à la longue — les années passant, vous aurez des envies et des besoins que vous ne soupçonnez même pas aujourd’hui, et cet emprunt à rembourser chaque mois sera une charge diminuant votre reste à vivre.
  • apportez d’emblée un dossier « bien ficelé », avec tous les justificatifs nécessaires, et sachez exposer votre projet et détailler le contenu de votre dossier : le banquier chargé de l'analyse crédit vous écoutera et n’aura pas besoin de feuilleter et de chercher puisque vous présenterez votre affaire. Ce sera un bon point pour vous : vous lui gagnerez du temps, et votre assurance jouera en votre faveur.

Votre épargne

Il convient d’avoir un peu d’argent de côté avant d’emprunter, ou tout au moins il vous faut être propriétaire de valeurs qui rassureront la banque.

En effet, il est possible d’emprunter sans apport, mais vous devez bien penser que de toute façon il faut des garanties tangibles à votre prêteur de deniers, et c’est pourquoi il vous est habituellement demandé d’avoir au moins 10 à 20% de la valeur du bien à acheter. De quoi payer directement le notaire et les frais afférents à l’achat, en définitive. Sans quoi le prêt devra être assuré :

  • soit par une caution extérieure, par exemple un parent déjà propriétaire de son domicile qui accepte d’être votre garant,
  • soit par une hypothèque que la banque prendra sur le bien que vous achetez, source de frais supplémentaires pour vous.

Avoir une épargne suffisante disponible ne veut pourtant pas dire que vous deviez absolument la faire entrer dans votre montage bancaire. En effet, imaginons que vous disposiez de 20% du prix total de l’achat, incluant tous les frais. Si cette somme vous rapporte pendant 20 ans sur un compte d’assurance-vie des intérêts de 5%, et que parallèlement vous avez droit à un emprunt à 0% sur le cinquième de votre achat (c’est-à-dire sur exactement le montant de votre épargne), il vaut mieux emprunter cette somme que vous rembourserez petit à petit, vous serez gagnant, à l’issue des vingt ans, des intérêts de votre épargne. Et surtout, c’est un avantage non négligeable, vous conservez votre épargne accessible en cas de coup dur, hélas toujours possible !

 

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