Comment est taxée la plus-value immobilière ?

Qu’est-ce que la plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière est une différence positive entre le prix de cession d’un bien immobilier et son prix d’acquisition. En d’autres termes, c’est l’argent que vous gagnez par différence en revendant plus cher que vous ne l’avez acheté un bien immobilier, que ce soit un appartement, une maison, …

Lorsque vous recevez un bien immobilier par héritage, vous réalisez également une plus-value si vous revendez ce bien plus cher que la valeur déclarée du bien lorsque vous l’avez hérité, valeur mentionnée au moment du calcul des droits de succession.

Si vous revendez votre bien moins cher que vous ne l’avez acheté ou reçu, vous faites une moins-value — mais cela n’intéresse personne !

Le placement immobilier étant actuellement la forme la plus rentable d’investissement, il faut veiller sur ses acquis et ne pas être soumis à trop de taxes pour ne pas perdre ses bénéfices…

La taxe sur la plus-value immobilière

Une plus-value effectivement réalisée est généralement soumise à un impôt sur les plus-values. Les régimes de taxation sont différents en fonction des actifs cédés et peuvent évoluer chaque année en fonction de la Loi de Finance. Les paramètres susceptibles de varier sont : le mode de calcul de l'impôt, le taux de l'impôt en fonction de la durée de détention, les taxes ou prélèvements pouvant se superposer à l'impôt sur les plus-values (contributions sociales, enregistrement), les abattements éventuellement consentis en fonction de la nature des actifs négociés.

La législation fiscale évolue fréquemment et est très compliquée. Il y a cependant des mécanismes de calculs récurrents d’une version à l’autre.

Diminuer la taxe sur la plus-value immobilière

Le calcul de la plus-value immobilière peut être rendu plus clair par un schéma, qui nous montre tout l’avantage qu’il y a à déduire un maximum de choses de la plus-value brute réalisée. Nous obtiendrons ainsi l'assiette de l'impôt, c'est à dire le montant sur lequel est calculé l'impôt, appelé également plus-value nette.

C’est, bien sûr, l’objectif principal, quand on doit réaliser une plus-value. Mais il faut s’y prendre avant de vendre son bien, car la taxe apparaît sur une plus-value réalisée : la vente une fois conclue, vous ne changerez rien aux calculs.

  • Diminution au fil du temps

Sachez que la loi prévoit des abattements sur l’assiette de la plus-value en fonction du nombre d’années écoulées à partir de la date anniversaire de la vente. C’est cependant une maigre consolation : il n’y a aucune exonération avant la 6ème année, et il faut attendre 30 ans pour ne plus avoir aucun impôt sur la plus-value à payer !

  • Diminuer le prix de vente

Vous n’avez aucune possibilité de déduire plus que ce que la loi prévoit déjà : les frais de cession et la TVA acquittée.

  • Grossir la valeur du prix d’achat

Le prix d’achat étant soustrait au prix de vente pour obtenir l’assiette de la plus-value, il est tout indiqué de le grossir … mais pas n’importe comment, car les déductions fiscales appellent en général des justificatifs, qu’il vous faudra présenter. Il n’est plus possible aujourd’hui de déduire des travaux réalisés soi-même : ils doivent être réalisés par une entreprise, et n’avoir pas été déjà pris en compte dans le calcul de l’impôt sur le revenu. Les dépenses d’entretien et de réparation ne peuvent pas non plus être déduites.

  • Abattement exceptionnel sous conditions

L’État octroie un abattement exceptionnel d’au moins 70% sur les terrains à bâtir dans les zones tendues, sous réserve de remplir certaines conditions.

Plus-values exonérées d’impôts

Certains cas ne sont pas affectés par la taxe sur la plus-value. Parmi ceux-ci, le plus connu des investisseurs est la vente de sa résidence principale : lorsque vous déclarez l'acquisition d'un bien en tant que résidence principale, et que vous y demeurez pendant six mois et un jour, vous pouvez alors le revendre en étant totalement exonéré d'impôt sur la plus-value.

Vous trouverez d’importantes précisions sur tous ces calculs de plus-value dans l'article détaillé sur le site des impôts.

N’hésitez pas à faire appel à nous pour être aidés gratuitement dans toutes vos démarches !