Comment éviter de payer des impôts sur la vente d’un bien locatif ou résidence secondaire ?

Le saviez-vous ? Il est possible d’échapper à la taxation sur la plus-value réalisée après la vente d'une résidence locative ou secondaire ! Toutefois, plusieurs conditions sont à respecter par le vendeur… On vous en dit plus dans cet article.

Un amendement visant à exonérer l’impôt sur les plus-values de la vente d’une résidence locative ou secondaire

Les députés ont adopté une mesure permettant aux vendeurs ou d’un investissement locatif ou d’une résidence secondaire de ne pas payer d’impôts sur le bénéfice réalisé par la vente. Plus d'informations sur comment est taxé la plus-value immobilière

Cette exonération s’applique uniquement dans le cas où le vendeur réutilise totalement ou en partie le montant de sa vente pour l’acquisition ou la construction de sa résidence principale.

Par ailleurs, le cédant dispose d’un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession de sa résidence locative ou secondaire, pour réinvestir cette somme dans l’achat de sa résidence principale.

Cet amendement s’applique sur toutes les plus-values des ventes effectuées depuis 1er février 2012.

Les conditions à remplir pour être exonéré de la taxe sur la plus-value

Qui peut être bénéficiaire ?

Cette exonération concerne uniquement les personnes physiques domiciliées fiscalement en France. Cela signifie que pour faire partie des bénéficiaires, le vendeur doit payer la totalité de ses impôts sur le revenu en France, que ses revenus proviennent de source française ou étrangère.

À contrario, les personnes qui ne sont pas fiscalement domiciliées en France ne peuvent pas bénéficier de l’exonération, même si leurs revenus proviennent de France et qu’elles payent des impôts dessus.

Quelles sont les critères d’application de cet amendement ?

1 - Ne pas être propriétaire de sa résidence principale

Le vendeur ne doit pas être propriétaire de sa résidence principale durant les 4 années précédant la cession de cette résidence locative ou secondaire (de date à date).

Dans le cas où la vente de ce logement est réalisée par un couple, la situation est évaluée individuellement. Cela veut dire, que si l’une des deux personnes a été propriétaire de son habitation principale au cours des 4 années précédant la cession, alors que l’autre non, seule la deuxième personne peut bénéficier de l’exonération.

2 - L’exonération ne concerne qu’un seul bien

Le bénéfice de l’exonération ne concerne qu’un seul logement (autre que la résidence principale) ainsi que les dépendances vendues en même temps. 

Les immeubles ou parties d’immeubles bâtis à usage d’habitation ainsi que les logements à usage professionnel transformés pour être cédés comme logement, entrent dans le champ de l’exonération.

Dans le cas où le logement vendu est affecté en partie à usage d’habitation et en partie à usage professionnel, l’exonération ne s’appliquera que sur la plus-value qui concerne la partie du bien dédiée à l’habitation.

3 - L’exonération n'est possible qu’une seule fois

Cette première cession du logement doit avoir eu lieu après le 1er février 2012 et l’exonération ne peut s’appliquer qu’une seule fois. Les ventes antérieures à cette date ne sont pas prises en compte.

4 - L’exonération s’applique sur la somme réinvestie

Le vendeur ne peut être exonéré de plus-value que dans le cas où il réutilise l’intégralité du prix du bien vendu pour l’acquisition de sa résidence principale. 
En revanche, il paiera des impôts sur la somme non réinvestie s’il décide de ne pas l’utiliser en totalité pour l’achat de sa résidence principale.

5 - L’exonération est facultative

Au moment de la vente de sa résidence secondaire ou de son investissement locatif, le vendeur doit faire lui-même la demande s’il souhaite pouvoir bénéficier de cette exonération d’impôts, car ce n’est pas automatique… Pour cela, le cédant doit rédiger une mention dans l’acte de vente indiquant la somme qu’il souhaite réinvestir dans l’achat de sa résidence principale.

Dans le cas où finalement, il utilise une somme inférieure à celle qu'il avait déclarée dans l’acte de vente, il doit déposer une déclaration rectificative.

Toutefois, si le vendeur décide de réutiliser une plus grosse partie de la somme qu'il avait déclarée lors de la vente, il a la possibilité de faire une réclamation afin d’obtenir un remboursement de l'impôt payé en trop.

6 - La nature du bien à acquérir comme résidence principale

Le prix de vente de la résidence locative ou secondaire doit être utilisé pour acheter une résidence principale dans un délai de 24 mois et concerne :

  • les logements neufs achevés,
  • les logements anciens,
  • la construction d’un logement sur un terrain dont le vendeur est déjà propriétaire.

Sachez que dans le cas de l’achat d’un logement destiné à l’habitation principale, la réutilisation de la somme peut également servir à réaliser des travaux de rénovation ou d’agrandissement dans ce logement. Le propriétaire doit faire réaliser ces travaux par une entreprise dans un délai de 12 mois après l’acquisition du bien.

7 - Les exceptions à l’obligation de réutilisation de la valeur de la vente

L’exonération ne sera pas remise en cause par l’administration fiscale dans le cas d’un décès, d’un licenciement, d’un départ à la retraite ou d’une invalidité. 

 

Vous l’aurez compris, cette mesure ne devrait donc concerner qu’une minorité des vendeurs car beaucoup de conditions sont à remplir avant de pouvoir bénéficier de cette exonération d’impôts… 
Toutefois, si vous envisagez de vendre, n’hésitez pas à nous poser vos questions pour que nous puissions vous informer précisément des possibilités qui s’offrent à vous en fonction de votre situation.