Investir dans un immeuble de rapport

Qu’est-ce qu’on entend par immeuble de rapport ?

Historiquement, l’immeuble de rapport, appelé aussi hôtel de rapport ou immeuble à loyer, est un type architectural apparu à Paris sous Louis XVI, et qui devait rapporter à son propriétaire les loyers de tous ses habitants. Cela nous semble évident aujourd’hui, mais à l’époque, les immeubles étaient souvent la propriété d’une seule famille, qui jouissait ainsi, comme on le voit dans les vieilles histoires, de boudoirs, bureaux, antichambres,  Il y avait la chambre de Monsieur, celle de Madame, celles du personnel, … Il n’est qu’à voir l’hôtel que se sont bâti les ducs de Broglie au XVIIIe dans le 7ème arrondissement de Paris, et qui est actuellement propriété de l’Etat, qui va l’aménager pour les besoins des députés.

Ces anciens immeubles de rapport sont visibles dans nombre de nos grandes villes françaises, et facilement reconnaissables à leurs façades stéréotypées : leur rez-de-chaussée abrite un commerce donnant sur le boulevard, le premier étage est en entresol, le second est nettement haut de plafond, avec de grandes fenêtres et un balcon. Les étages suivants sont identiques entre eux, moins hauts, pas forcément pourvus de balcons mais seulement de grilles protectrices devant les fenêtres. L’avant-dernier étage voit réapparaître le balcon, tandis que le dernier, mansardé, était traditionnellement réservé au personnel, d’où l’expression qui nous est restée de « chambres de bonnes ». Il y avait généralement cinq à sept étages. Selon les époques, des décors ont été ajoutés en façade : par exemple à Nantes, où ces hôtels sont nombreux, vous serez surpris si vous vous promenez le nez en l’air !

Bien sûr aujourd’hui, il s’agit surtout d’un investissement immobilier dont la principale caractéristique est d’être un habitat collectif sans statut de copropriété, puisqu’il n’y a qu’un propriétaire-bailleur.

L’immeuble de rapport comme investissement locatif

Ne sursautez pas en imaginant ce que peut coûter un grand immeuble parisien en regard de vos moyens limités ! Pensez plutôt que pour le prix d’un studio à Paris, ou moins, vous achèterez un petit immeuble de province, qui peut ressembler à un ancien manoir, avec seulement deux ou quatre appartements, à condition bien sûr, si vous voulez un immeuble de rapport, de vérifier certaines conditions sine qua non lors de votre recherche immobilière :

  • Il faut qu’il y ait de la demande, et donc que la région ait un potentiel industriel ou commercial fort : ce qui arrive souvent dans les banlieues des grandes villes. Renseignez-vous efficacement sur la vie locale !
  • …et même sur le voisinage : acheter un immeuble au prix alléchant cache peut-être de grosses difficultés liées au voisinage immédiat ou au plan local d’urbanisme (PLU). Certains propriétaires peu scrupuleux peuvent profiter d’informations non encore officielles pour vendre rapidement un bien qui se dépréciera rapidement les mois suivants.
  • Evaluez correctement l’état de l'immeuble de rapport à vendre, car vous serez seul à porter la responsabilité des travaux et réparations — c’est l’envers de la médaille, car vous ne serez pas freiné ou poussé où vous ne voulez pas par une assemblée de copropriétaires comme si vous possédiez un seul appartement. La toiture d’un immeuble est bien sûr plus conséquente que celle d’une simple maison, et a fortiori s’il s’agit d’une demeure de caractère un peu ancienne. Vérifiez aussi ce à quoi on ne pense pas, habitué que nous sommes au confort moderne : il existe encore des anciens immeubles — à Nantes même ! — dans lesquels il y a un compteur d’eau pour tout le bâtiment. Bien entendu les locataires réclament leur propre compteur, mais cette installation, multipliée par le nombre de logements, est à charge du propriétaire-bailleur s’il n’y a pas de copropriété, et a un coût certain !
  • Vérifiez bien la qualité du bail commercial si vous achetez un immeuble dont le rez-de-chaussée abrite un commerce : que contient-il ? Contrarie-t-il certains de vos projets ?
  • Lorsque vous négocierez votre emprunt bancaire, veillez à conserver une marge suffisante entre votre débours et les loyers que vous attendez de vos locataires. Si une petite marge suffit pour un appartement, revoyez celle-ci plutôt à la hausse car il vous manquera peut-être de temps à autre un loyer, et vos charges d’entretien et de travaux sont multipliées par rapport à l’achat d’une seule habitation à louer. Mieux vaut anticiper et prévoir !

Pour aller plus loin…

Il y a quelques idées pour faire fructifier encore une bonne situation de départ ! Par exemple :

  • Sitôt l’achat, et avant même de louer, vous allez peut-être rénover un ou plusieurs appartements. Pourquoi ne pas ajouter encore de la valeur à l’ensemble, par exemple en modifiant substantiellement la configuration des lieux ? En passant d’un T2 spacieux à un T3 judicieusement agencé pour qu’il reste agréable à vivre, par exemple : quand les ouvriers sont là, une cloison représente peu de choses sur une facture — mais à la revente, un T3 est mieux qu’un T2 !
  • A l’inverse, selon l’environnement, etc. , pourquoi ne pas fusionner deux appartements sur un même pallier pour en faire un T5 ou un T6 avantageux ?
  • Pourquoi ne pas penser aussi à faire de la LMNP, à changer votre immeuble en petites chambres avec sanitaires, et installer dans le hall et les couloirs des caméras et des serrures à codes, afin de gérer au maximum à distance ? Bien sûr, là encore, il s’agit d’être sûr de la proximité d’une grande gare, d’un aéroport ou d’une très grande entreprise…

 

Avis aux amateurs, nous sommes là pour vous aider !