L’achat et la revente de biens immobiliers, le point sur le marchand de biens.

L’immobilier vous passionne et vous avez le don pour dénicher les bonnes affaires ! Connaissez-vous le métier de marchand de biens ? Acheter des logements pour les revendre à un prix plus élevé et ainsi réaliser une belle plus-value... Tentant, n’est-ce pas ? Missions, diplômes, structure juridique, fiscalité, TVA… Découvrez dans cet article tout ce que vous devez savoir si vous souhaitez vous lancer dans l’achat et la revente de biens immobiliers.

Qu’est-ce que le métier de marchand de biens immobiliers ?

Le marchand de biens est tout simplement un professionnel de l’immobilier ! Il achète des actions ou des parts de sociétés immobilières, des appartements, des maisons, des terrains, des immeubles ou encore des fonds de commerce pour les revendre ensuite. Son objectif ? Réaliser un gain à la revente de chaque produit.

À la différence de la location d’un bien qui permet de générer des revenus régulièrement et sur le long terme, l’achat et la revente permettent de dégager une plus-value efficacement et rapidement.

Le marchand de biens parcourt les annonces immobilières à l’affût des bonnes affaires !

Avec le temps, il devient un fin stratège, ce qui lui permet de flairer les bons plans, comme :

  • un propriétaire pressé de revendre ;
  • un bien en vente depuis un certain temps sur le marché ;
  • un logement qui demande de gros travaux de rénovation…

Ce commerçant, embellit et/ou rénove généralement ses biens avec l’aide d’architectes ou de maîtres d’œuvre de son réseau, afin d’augmenter leur valeur et de trouver rapidement un acquéreur. C’est ce qui lui permet de les revendre plus cher.

Contrairement à un agent immobilier, le marchand de biens est le propriétaire du produit qu’il achète et revend. Un agent immobilier, lui, travaille au service du vendeur et de l’acheteur, il a le rôle d’intermédiaire et d’accompagnateur. Pour cela, il perçoit un pourcentage sur chaque transaction, mais ne réalise pas de marge sur le prix d’achat.

Comment devenir vendeur de biens ?

Le diplôme

Ce métier est accessible à tous ! Il n’existe pas de diplôme spécifique, ni de qualification professionnelle pour acheter et revendre un bien. Aussi, tout le monde peut se lancer dans l’aventure s’il possède de l’argent à investir. Il est néanmoins nécessaire d'être au fait du fonctionnement de son marché. 

L’apport

Pour démarrer, vous devez réaliser un premier achat immobilier. Il n’est pas obligatoire de posséder un gros apport financier même si cela reste toutefois conseillé. En effet, les banques ont certaines exigences et demandent en général un apport allant de 15 à 25 % du montant du prix d’achat. Vous pouvez décider de lancer votre activité avec la plus-value que vous aurez dégagée de la revente d’un appartement ou d’une maison par exemple. Cela vous servira d’apport.

La structure juridique

Vous devez créer votre propre société : une Entreprise Individuelle (EI), une EURL ou une SARL, selon que vous exercez cette activité seul ou avec des associés. 

Lors de la création de votre entreprise, certaines pièces administratives seront nécessaires telles qu’une pièce d’identité, les statuts de la société, les certificats de dépôt de capital, une parution d'annonce légale, etc.

Deux structures juridiques ne sont pas du tout adaptées à la profession de marchand de biens immobiliers :

  • La microentreprise : car ce statut exclut les activités soumises à la TVA immobilière et il n’est pas possible de séparer son patrimoine personnel et professionnel.
  • La Société Civile Immobilière (SCI) : qui est réservée aux activités civiles alors que le métier de marchand de biens est une activité commerciale.

Si vous achetez puis revendez en tant que professionnel plutôt qu’en votre nom propre, vous ne serez pas taxé sur la marge réalisée. C’est le principal avantage ! 

Quelles sont les qualités indispensables pour se lancer dans l’achat et la revente de biens ?

On ne devient pas marchand de biens immobiliers du jour au lendemain ! Même si vous n’avez pas besoin de diplôme spécifique pour le devenir, vous devez tout de même posséder certaines qualités et compétences, telles que :

  • connaître parfaitement le marché de l’immobilier ;
  • être bon commercial et négociateur ;
  • être réactif et stratège ;
  • maîtriser les règles de fiscalité liées à votre activité ;
  • avoir de bonnes connaissances en urbanisme et en construction ;
  • être visionnaire ;
  • savoir se construire un réseau solide (apporteurs d’affaires, banquiers, architectes, décorateurs, artisans, etc.).

Marchand de biens est un métier passionnant, qui demande d’avoir plusieurs casquettes ! Pour réussir, il faut avoir envie de s’informer en permanence, et de se former pour acquérir les compétences nécessaires afin de réaliser les meilleurs investissements possibles.

Quelles sont les obligations du marchand de biens ?

Les obligations légales

Le marchand de biens immobilier est un commerçant. À ce titre, il doit remplir les conditions liées à son statut, comme : s’inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), tenir une comptabilité et établir des comptes annuellement, souscrire à une assurance civile professionnelle…

Il est également responsable des vices cachés des biens immobiliers qu’il revend.

Les obligations fiscales

Selon la structure juridique de votre société, le régime fiscal diffère : 
Pour une Entreprise Individuelle (EI) : vous êtes imposé dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) au taux de l’impôt sur le revenu (taux maximum de 45 %). Des prélèvements sociaux de l’ordre de 17,2 % viennent s’ajouter.
Pour une société commerciale type SARL ou EURL : le taux normal de l’impôt est de 15 % pour un montant n’excédant pas 38 120 € de bénéfices et de 28 % au-delà jusqu’à la fin de l’année 2020.

Le marchand de biens est un commerçant professionnel soumis à la TVA sur les marges brutes qu’il réalise. Le calcul de cette marge correspond à la soustraction entre le coût de l’achat du bien avec travaux et le prix de revente de celui-ci. Toutefois, la TVA ne s’applique pas obligatoirement, tout dépend de la situation.

la rénovation légère

Le professionnel achète un bien immobilier de plus de cinq ans, réalise des travaux de rénovation légère, pour le revendre ensuite. La TVA ne s’applique pas sur la revente et la TVA sur les travaux réalisés n’est pas récupérable. 

la rénovation lourde

Il achète un bien immobilier de plus de cinq ans, réalise des travaux de rénovation lourde, pour le revendre ensuite. La revente est assujettie à la TVA sur le prix total et la TVA sur les travaux effectués est récupérable. 

Sachez que le marchand de biens immobilier paiera des droits de mutation réduits (les taxes que perçoit le notaire à l’achat, pour le compte de l'Etat et des collectivités locales) si au moment de l’acquisition, il s’engage à revendre son bien dans les cinq ans après l’achat.

Les obligations de s’assurer

  • L’assurance responsabilité civile professionnelle pour  se protéger des fautes commises dans l’exercice de son activité.
  • L’assurance responsabilité civile décennale est également importante, car durant les dix ans qui suivent la rénovation du bien qu’il vend, le marchand de biens doit répondre des désordres qui affectent sa solidité ou qui le rendent impropre à sa destination (article 1792 du code civil).

 

Pour toutes questions sur votre projet immobilier, contactez nos experts en investissement ! Nous ferons le point ensemble et vous apporterons des solutions adaptées à votre situation en fonction de vos objectifs.