Pourquoi faire des travaux de rénovation dans un bien immobilier ?

Vous avez un peu d’économies à placer, et vous savez que l’immobilier est actuellement le placement le plus rentable, aussi voulez-vous acheter. Mais la question se pose : est-il plus avantageux d’acheter un bien à rénover ?

Pourquoi éviter les travaux immobiliers ?

Bien sûr et cela va de soi, si vous n’aimez pas du tout les complications et ne voulez rien déléguer à une agence non plus, il vaut mieux éviter d’avoir des travaux à organiser dès l’acquisition de votre bien immobilier. Il y a d’ailleurs assez de logements neufs pour satisfaire votre demande !

On rencontre, comme par le passé, beaucoup de ménages qui, après avoir loué leur résidence principale pendant un délai plus ou moins long, pensent qu’il est préférable à présent d’investir pour eux-mêmes, et essaient d’acheter un toit qu’ils rénoveront par leurs propres moyens : attention aux nouvelles donnes dans l’immobilier ! Nous avons vu que la génération Y a tout intérêt à continuer de louer pour elle-même et d’acheter pour louer d’abord, afin de faire fructifier son épargne en profitant au mieux des aides de l’État pour les propriétaires-bailleurs. D’ailleurs, réaliser un crédit immobilier pour acheter sa maison avec de gros travaux à faire, si vous avez peu d’épargne et aucun bien à proposer en hypothèque en plus de celui que vous achetez, risque fort d’échouer, malgré deux bons salaires et une situation stable… C’est ce que l’on constate aujourd’hui : acheter avec travaux n’est donc pas toujours évident.

Réaliser un investissement immobilier locatif avec travaux

C’est devenu une véritable stratégie, depuis le vote de la loi du ministre du logement Julien Denormandie, surnommée « loi Denormandie ancien », et entrée en vigueur au 1er Janvier 2019, qui prévoit des aides fiscales importantes pour réhabiliter les centres villes et augmenter le parc immobilier français.

Bien entendu, ces aides sont soumises à conditions :

  • Vous devez vous engager à louer le bien nu et non meublé pour 6, 9 ou 12 ans,
  • Vous devez également respecter les plafonds de loyers et de ressources fixés par le gouvernement,
  • Les travaux représentent au moins 25% du coût de votre investissement, dans la limite de 300 000€,
  • Les travaux réalisés doivent en outre :
    • Soit augmenter la performance énergétique du logement de 30% (20% en habitat collectif)
    • Soit représenter deux types de travaux parmi les cinq énumérés ici :
      • isolation de combles
      • changement de chaudière
      • isolation des murs
      • isolation des fenêtres
      • changement de production d’eau chaude.

(source : cohesion-territoires.gouv.fr)

 

Bonne nouvelle si vous ne le saviez pas : vous bénéficierez d’une fiscalité intéressante même si vous n’achetez pas dans les zones concernées par le plan Denormandie : les travaux sont déductibles des revenus fonciers ou des revenus locatifs, que le bien soit loué vide ou meublé. Il faut bien se renseigner pour choisir le bon régime d’imposition. Notons au passage la confirmation de ce que nous vous avons affirmé plus haut : les aides interviennent pour des logements que l’on va louer, pas pour soi.

Travaux de rénovation : du bon sens !

Même si vous ne vérifiez pas toutes les conditions pour bénéficier des aides accordées, il est souvent judicieux de garder vos petites économies et de prévoir votre achat immobilier avec quelques travaux de rénovation (le crédit travaux est de 75 000€).

Faire une première visite avant l’achat avec votre futur maître d’oeuvre vous permettra d’avoir un avis sur l’état exact du logement, notamment pour connaître les vices cachés qui apparaîtront au regard de l’expert alors qu’ils risquent de vous échapper : la couche de peinture destinée à cacher des moisissures, le papier peint recouvrant des fissures, de la poussière le long des plinthes laissant deviner la présence d’insectes… Se réserver la possibilité de réaliser certains travaux n’empêche pas de recourir à un avis meilleur que le sien !

Lors d’une seconde visite, par exemple lorsque vous êtes devenu propriétaire, et avant de commencer les travaux, un regard critique et futé s’impose, en faisant le tour du logement, afin de mettre toutes les chances de votre côté :

  • Les travaux d’isolation vous obtiendront probablement l’une ou l’autre des aides prévues dans le cadre de la transition énergétique, et une maison bien isolée vaudra plus chère à la revente. Mais il est inutile de changer de chaudière tant que les fenêtres ou le toit occasionnent de grosses déperditions de chaleur, car vous allez fatiguer inutilement la nouvelle chaudière !
  • Quand vous prévoyez des restaurations de sols et de murs, prenez d’abord du recul et regardez l’appartement : quel coup d’œil offre-t-il ? L’espace est-il agréable, lumineux, ou inutilement cloisonné, éparpillé ou mal conçu ? C’est le moment de revoir l’agencement d’ensemble : diminuer une salle de bains spacieuse au profit d’une cuisine étriquée, par exemple !
  • Voire même fusionner certaines pièces pour une belle mise en valeur, comme la salle à manger avec une cuisine à revoir à l’américaine, pour profiter de la lumière entrant du jardin par la fenêtre de cuisine, que vous allez changer en baie vitrée par la même occasion. Ou agrandir une chambre haute de plafond par un lit sur mezzanine, ou scinder deux pièces un peu grandes en trois… Toutes transformations ajoutant finalement de la valeur à l’ensemble !

 

Il y a bien sûr des petits travaux ou des refontes entières et coûteuses, des montages financiers de différentes sortes. Le mieux est de venir nous en parler, et de bénéficier du conseil gratuit de professionnels. Alors à bientôt !