Pourquoi faut-il souscrire une assurance loyers impayés lors d’un achat immobilier locatif ?

Le risque d’impayés est une grande source d’inquiétude pour les propriétaires bailleurs ! Particulièrement lorsque les loyers perçus servent à couvrir le remboursement d’un emprunt chaque mois. Souscrire une assurance loyers impayés est souvent préconisé au propriétaire pour lui éviter de se retrouver en difficulté financière. Qu’est-ce qu’une garantie loyers impayés ? Est-ce vraiment utile et combien cela coûte ? Quels sont les risques couverts par l’assurance ? On vous explique tout.

L’assurance loyer impayé : définition

La garantie des loyers impayés, ou GLI, est un contrat d’assurance non-obligatoire qui peut être souscrit par le propriétaire bailleur d’un bien immobilier locatif. Cette garantie, lui permet de se protéger en cas de non-paiement des loyers par son locataire. Dans ce cas, l’assureur s’engage à rembourser au propriétaire les loyers qu’il n’a pas reçus. Ce contrat peut être souscrit à titre individuel ou par l’intermédiaire d’un professionnel de l’immobilier, lorsque le bailleur décide de confier la gestion de son bien à une agence.

Les loyers impayés, heureusement, restent un phénomène assez minoritaire  puisqu’ils ne représentent qu'environ 2 % des baux signés. Toutefois, lorsque cela arrive, cette situation peut être particulièrement handicapante pour le propriétaire…

Très souvent, celui-ci réalise un investissement immobilier locatif, c’est-à-dire qu’il souscrit un crédit immobilier auprès d’un établissement bancaire pour acheter son bien. Chaque mois, le propriétaire est ensuite tenu de rembourser les mensualités de son crédit.  

La souscription d’une telle garantie offre au propriétaire l’assurance d’une stabilité financière en le protégeant d’éventuels défauts de paiement.

Les modalités et coûts de souscription à l’assurance loyers impayés

Les modalités

Pour souscrire une assurance loyers impayés, plusieurs conditions sont à remplir par le propriétaire :

  • La GLI ne peut être souscrite que pour des locations de longues durées.
  • Le locataire mis en place doit être solvable et sans risque. Celui-ci doit être en CDI et ses revenus doivent représenter au moins trois fois le montant du loyer, charges comprises. Si le locataire est déjà en défaut de paiement, le propriétaire ne pourra pas souscrire à cette garantie. Les conditions sont donc très strictes et vérifiées par l’assureur. Des pièces justificatives sont demandées au locataire pour vérifier sa solvabilité : contrat de travail, bulletins de salaire, dernier avis d’imposition, etc.

Le coût

Le coût de la garantie des loyers impayés est exprimé en pourcentage du montant des loyers, charges comprises. Ces cotisations peuvent varier entre 2.75  % et 4.5 % du montant des loyers. Le propriétaire est engagé annuellement et règle le montant des cotisations une fois par an. Il a la possibilité de résilier son assurance à la date anniversaire de souscription ou alors au moment du départ du locataire.

Sachez que le coût de cette assurance loyers impayés est intégralement déductible des revenus fonciers, dans le cas où le propriétaire a opté pour le régime d’imposition réel.

Les risques couverts par la garantie loyer impayé

Évidemment, comme pour chaque assurance, le contenu des garanties peut être différent d’un assureur à un autre. Prenez le temps de comparer chacune d’entre elles avant d’y souscrire. Dans la majorité des cas, voici ce qu’elles proposent :

1. Le remboursement des loyers et charges impayés

C’est la base du contrat ! Cette garantie permet de couvrir tous les loyers et charges qui n’auront pas été versés par le locataire. Le remboursement prend en compte tous les arriérés, de la date du premier défaut de paiement jusqu’au départ du locataire.  

Selon les contrats, les modalités peuvent varier. Ainsi, la durée de la franchise, c’est-à-dire le laps de temps durant lequel les loyers resteront à la charge du propriétaire avant d’obtenir un remboursement (avec effet rétroactif) de l’assurance peut être de 2 ou 3 mois voire plus en fonction du contrat. Un plafond d’indemnisation est fixé par la GLI ainsi qu’une durée maximale de remboursement qui peut être de 2 ou 3 ans.

En cas de défaut de paiement, le propriétaire doit respecter la procédure suivante :

  • Il doit contacter immédiatement le locataire par téléphone, courrier écrit ou e-mail dans le but de trouver une solution. En cas d’absence de réponse ou de refus de la part du locataire, le propriétaire est tenu d’envoyer une lettre de mise en demeure avec accusé de réception.
  • Si malgré ces multiples relances, le propriétaire ne parvient pas à obtenir gain de cause, il contacte son assurance pour faire jouer la garantie loyers impayés.
    La mise en place de cette procédure peut être réalisée par l’agence immobilière qui gère le bien locatif. Dans tous les cas, l’assurance doit être tenue informée dès le début du litige.

2. Les dégradations immobilières

Parfois, des destructions importantes causées par le locataire peuvent être constatées à son départ. Sachez que la garantie loyers impayés prend également en charge les frais de réparation de ses dégradations, ainsi que les loyers perdus par le propriétaire pendant la période de remise en état du bien.

Au préalable, le bailleur pourra utiliser le dépôt de garantie versé par le locataire au moment de la signature du contrat. Si ce montant ne suffit pas à couvrir l’intégralité des travaux, il peut demander au locataire, puis au garant-caution de payer le surplus. Si toutes ces solutions n’aboutissent pas ou ne suffisent pas, le propriétaire bailleur peut faire appel à l’assurance loyers impayés.

3. Le départ prématuré du locataire

Dans certains cas, le locataire peut être amené à quitter les lieux avant la fin du préavis (dans le cas d’un décès par exemple) et surtout sans payer le loyer dans son intégralité. Dans ce cas, les loyers perdus pour le propriétaire pendant la non-location du bien peuvent être pris en charge par la GLI.

4. Les frais de justice et de procédure

En cas de difficultés à obtenir les loyers chaque mois, le propriétaire bailleur peut choisir de déléguer la procédure juridique à son assureur. Les frais engagés (frais d’huissier, frais d’avocat, frais de recouvrement, frais de déménagement, etc.) sont couverts par la garantie des loyers impayés.

Le propriétaire peut également décider de mettre fin au contrat de location grâce à la clause résolutoire ou en demandant la résiliation judiciaire. Ces procédures sont souvent longues et onéreuses, c’est pourquoi la souscription de la GLI peut s’avérer très utile, car elle couvre l’intégralité de ces frais.

Vous l’aurez compris, la souscription d’une assurance loyers impayés par un propriétaire lors de la mise en location de son bien immobilier présente de nombreux avantages ! Cette garantie protège réellement le propriétaire et lui permet de louer son logement en toute sérénité.

 

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