Premier achat immobilier : les bonnes questions à se poser !

Vous avez décidé de devenir propriétaire cette année ? Acheter son premier logement est un objectif de vie pour beaucoup de jeunes Français qui souhaitent se constituer un patrimoine et assurer leur avenir. Un premier achat immobilier est donc une étape clé à laquelle il faut bien se préparer ! Avant de vous lancer dans l’aventure, voici les questions importantes à vous poser.

Vaut-il mieux privilégier l’investissement locatif ou sa résidence principale ?

En grande majorité, les primo-accédants, c’est-à-dire les ménages qui achètent pour la première fois, décident d’investir dans leur résidence principale. La première raison est qu’ils préfèrent rembourser un prêt immobilier et se constituer un capital, plutôt que de verser un loyer à fond perdu. Cependant, parfois il est plus judicieux de réaliser un investissement locatif :

  • Si les prix de l'immobilier dans la ville où vous vivez sont trop élevés et qu'il est plus intéressant pour vous de louer votre logement principal.
  • Si vous n’êtes pas encore fixé professionnellement et que vous n'êtes pas sûr de rester vivre dans la ville où vous travaillez actuellement.

Dans ces cas-là, pour vous constituer un patrimoine, vous pouvez choisir de louer votre premier achat immobilier, quelque soit le secteur géographique.

Recherche d’un premier achat immobilier

Comment se porte le marché de l’immobilier ?

Un premier investissement immobilier est un engagement sur le long terme qu’il ne faut pas prendre à la légère ! Avant de vous décider, il est primordial de vous renseigner sur l’état du marché immobilier actuel. Soyez à l’écoute des évolutions constatées sur l’année qui vient de s’écouler et des prévisions des spécialistes pour les mois à venir. Intéressez-vous particulièrement à la conjoncture économique locale, cela vous permettra de déterminer si la période est propice à l’achat dans votre secteur et ainsi réaliser le meilleur investissement possible.

Ma situation géographique est-elle stable ?

Lorsque l’on est jeune actif, il est souvent nécessaire d’être mobile géographiquement pour trouver du travail et évoluer dans sa carrière. Si vous envisagez d’acheter un logement pour en faire votre résidence principale, la première chose à déterminer est de savoir si vous n’allez pas être amené à déménager à court terme. En effet, pour que votre premier investissement soit rentable et ne pas perdre d’argent, il est préférable d’y rester plusieurs années. La moyenne avant de revendre un bien se situe autour de 6 ans, le temps d’amortir les frais principaux comme les intérêts d’emprunt.

 

Où acheter son premier bien immobilier ?

L’erreur numéro une lorsque l’on réalise son premier achat jeune, est de se précipiter et de ne pas réfléchir suffisamment à l’emplacement de son logement. C’est pourtant l’un des critères les plus importants ! Prenez le temps de définir le secteur géographique dans lequel vous souhaitez vivre. Votre bien doit être facilement accessible, à proximité des commerces, des transports en commun, de votre lieu de travail, etc. Une excellente localisation vous permettra de le revendre plus facilement par la suite.

 

Est-il préférable d’investir dans de l’ancien ou du neuf ?

Acheter dans de l’ancien ou du neuf ne présente pas les mêmes avantages et inconvénients. Ce sont deux types d’achats différents, c’est pourquoi il est important de bien définir son projet et son budget au préalable.

  • Une maison ou un appartement neuf permet de concrétiser la vision de votre bien idéal. Vous participez à la construction de votre projet de A à Z, vous permettant ainsi de le personnaliser à votre image. Ce type de biens peuvent être conçus de l'une des 3 manières suivantes : par un promoteur, un constructeur ou votre propre réseau d'artisans (maître d'oeuvre, architecte, maçon, charpentier, etc.).
    Concernant les promoteurs, vous achetez sur plan et ne découvrez votre bien qu’à la livraison au bout d'un an et demi en moyenne. Cela vous permet d'acheter du neuf moins cher que de la construction personnalisée. Les constructeurs sont plus chers car ils proposent des "maisons types" que vous pouvez personnaliser en fonction de votre budget. Enfin, passer par un architecte ou un maître d'oeuvre vous permet de réaliser la construction intégralement à votre convenance, ce qui forcément génère un coût plus important.
    L'avantage du neuf porte sur les frais de notaire qui sont réduits, des fondations et matériaux neufs et un style contemporain et personnalisé. 

     
  • Une maison ou un appartement ancien s'apparente à des biens immobiliers déjà construits. On considère un bien ancien lorsque celui-ci a été habité au moins un mois. 
    Vous pouvez ainsi acquérir trois types de biens : un bien qui pourrait avoir l'apparence d'un bien neuf ou récent, sans aucun travaux à prévoir, vous permettant ainsi de poser directement vos valises après l'achat. Il y a également un bien à rafraîchir dans lequel il n'y a que des finitions à effectuer (home staging, cloisons à abattre, peintures, sols, etc.), vous permettant ainsi de personnaliser votre intérieur tout en économisant des frais professionnels en réalisant vous-même ces petits travaux. Et enfin un bien à rénover. Celui-ci nécessitera l'intervention d'artisans dans le but d'améliorer et moderniser votre bien, allant des fondations (gros oeuvre) aux finitions. Cette dernière option est très intéressante car elle vous permet de rendre le bien en question habitable et à votre goût pour un budget globalement inférieur à celui de la construction ! Veillez cependant à bien anticiper le montant nécessaire à la réalisation de ces travaux afin d’éviter toute déconvenue. Référez-vous à notre article sur les travaux de rénovations pour plus de détails.

 

Financement d’un premier achat immobilier

Quelle est ma capacité d’emprunt ?

Avant de débuter vos recherches d’appartement ou de maison, vous devez connaître votre capacité d’emprunt. Il s’agit de savoir quel budget vous allez pouvoir consacrer à l’achat de votre premier logement. Quel montant pouvez-vous emprunter auprès des banques et quelle mensualité êtes-vous en mesure de rembourser ? En principe, les banques accordent des prêts en fonction du taux d’endettement qui ne doit pas dépasser 33% de vos revenus nets par mois. Elles prennent cependant en compte un certain nombre d'autres éléments qui leur permettra de vous octroyer un budget correspondant mieux à votre niveau de vie actuel. Si vous possédez un apport personnel, c’est un excellent point qui rassurera les banques.
Il est également important de noter que votre budget diffèrera d'un projet à l'autre (ancien, ancien avec travaux, neuf) en fonction du montage financier et des aides de l'Etat auxquelles vous pourriez prétendre pour cet achat. 

Dois-je faire appel à un courtier ?

Lorsque l’on achète pour la première fois, il est nécessaire de se faire accompagner afin de prendre les bonnes décisions. Le courtier vous guide et vous conseille pour vous permettre d’obtenir le meilleur prêt immobilier en fonction de votre situation (voir notre article sur pourquoi passer par un courtier). Il s’occupe de constituer pour vous un dossier en béton qui séduira les banques. L’expert courtier dispose d’un large réseau de partenaires qu’il sollicitera pour servir vos intérêts. Un gain de temps précieux ! Enfin, le professionnel du courtage en crédit immobilier négocie les meilleures conditions auprès des établissements bancaires et vous accompagne jusqu’à la signature du contrat.

Quelles sont les aides financières pour un premier achat ?

En tant que primo-accédant, vous pouvez bénéficier d’aides et d’avantages pour l’achat de votre premier logement. Il est bon de le savoir !

  • Le prêt à taux zéro destiné aux personnes n’ayant pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années précédant leur demande de crédit immobilier.
  • L'éco-PTZ orienté sur les travaux d'un bien immobilier. Il vous permet de bénéficier d'une enveloppe de financement allant jusqu'à 30 000€ à 0% d'intérêt pour effectuer des travaux de rénovation énergétique.
  • Le prêt d’accession sociale, un prêt dédié aux ménages qui achètent leur habitation principale permettant pour ceux qui le seraient exigibles, de bénéficier des APL.
  • Le prêt action logement pour la construction ou l’achat d’un logement sans travaux.
  • L'ANAH peut vous accorder des subventions destinés à la réalisation de vos travaux.
  • Les prêts et subventions attribués par les collectivités territoriales (Carene, etc.)…

Toutes ces aides sont attribuées sous conditions et facilitent l’accès à la propriété pour les revenus modestes et les primo-accédants, n’hésitez pas à vous renseigner auprès de nos responsables financier pour connaitre votre éligibilité !

Quels sont les frais annexes à ne pas oublier ?

Le prix d’achat de votre appartement ou de votre maison n’est pas le prix final que vous allez payer. Il faut savoir que des frais supplémentaires viennent s’ajouter au prix d’achat de votre bien immobilier et il ne faut pas les sous-estimer !
Il y a tout d'abord les frais à inclure dans votre plan de financement : les frais concernant le bien immobilier (frais d'agence et frais de notaire) ainsi que ceux  dûs au financement (frais de garantie, frais de dossier bancaire, éventuels frais de courtage).
Mais également les frais liés à la propriété : taxe foncière, charges de copropriété pour les appartements, taxe d'aménagement pour les constructions, etc.

Tous ces frais sont à anticiper dans votre budget car ils peuvent rapidement faire grimper la note.


Vous l’aurez compris, pour qu’un premier achat immobilier soit réussi, beaucoup de paramètres entrent en compte. Si vous souhaitez que votre premier investissement ne se transforme pas en véritable casse-tête, contactez-nous ! Notre équipe de spécialistes en investissement immobilier vous accompagnera dans toutes vos démarches.