Premier achat immobilier : vices cachés, comment s’en protéger ?

Vous êtes primo-accédant et peu de temps après votre installation dans votre logement vous découvrez  des défauts importants dont vous n’aviez pas connaissance au moment de l’acquisition ? Il s’agit peut-être de vices cachés… Pas de panique ! Des recours sont possibles pour remédier à cette situation. Jeune Vision’ère vous donne plus d’explications dans cet article. C’est parti !

Qu’est-ce qu’un vice caché et comment le reconnaître ?

Selon l’article 1641 du Code civil, les vices cachés désignent des défauts non-apparents qui rendent un logement inhabitable ou qui empêchent l’acheteur d’utiliser son logement comme il le souhaiterait.

Ces malfaçons constituent des vices cachés dès lors que l’acquéreur n’aurait pas acheté le logement, s’il en avait eu connaissance, ou tout du moins pas au même prix.

Ces vices cachés peuvent concerner un grand nombre d’éléments d’une habitation tels que : des pièces manquantes de la charpente, des fondations défectueuses, une fragilité de la structure, la présence de termites,  un système d’évacuation pas aux normes, l’absence d’eau courante, des défauts d’étanchéité ou de l’humidité, une fuite en toiture, une maison inondable, etc.

Ces défauts importants sont difficilement détectables, non-visibles et peuvent être considérés comme des vices cachés même si le vendeur n’en avait pas connaissance. Pour les découvrir, il faut généralement l’intervention minutieuse d’un expert.

Évidemment, pour être considérés en tant que tels, ces vices cachés doivent être antérieurs à l’achat du logement et l'acheteur doit pouvoir prouver cette antériorité.

Généralement, les diagnostics immobiliers, dont le nouveau Diagnostic de Performance Énergétique arrivé le 1er Juillet 2021,  permettent de déceler la grande partie des dysfonctionnements d’un logement. C’est pourquoi, si vous êtes sur le point d’acheter un appartement ou une maison et particulièrement s’il s’agit de votre premier achat immobilier, pensez à bien lire chaque diagnostic avant de signer le compromis de vente.

Quels sont vos recours en tant qu’acheteur ?

Si vous constatez un vice caché dans votre logement que vous soyez primo-accédant ou non, sachez que vous êtes protégé par la garantie des vices cachés.

La garantie des vices cachés

Pour bénéficier de cette garantie des vices cachés prévue par les articles 1641 et suivants du Code civil, les malfaçons que vous constatez dans votre habitation doivent être « graves », non-apparentes et être antérieures à la vente. Ces malfaçons ne peuvent donc pas se limiter à de simples défauts d’agrément.

En tant qu’acheteur, il vous revient de prouver que : 

  • le défaut existait avant votre acquisition ;
  • qu’il n’était pas visible ;
  • ou qu’il vous a été dissimulé par le vendeur.

Dans le cas où le vendeur vous a informé de l’existence du vice en question ou qu’il est mentionné dans l’un des diagnostics, aucun recours n’est alors possible. 

Les délais pour engager une procédure et ce que vous pouvez demander au vendeur

Si toutefois vous pouvez prouver qu’il s’agit bien d’un vice caché, vous avez la possibilité de demander :

  • la réparation des dommages ;
  • le remboursement d’une partie du prix du logement ;
  • l’annulation de la vente, le remboursement du bien et des frais occasionnés par la vente.

Attention, conformément à l'article 1648 du Code civil vous bénéficiez d’un délai de 2 ans pour agir suite à la découverte du vice, dans la limite de 5 ans à compter de l’achat. 

La responsabilité du vendeur envers l’acheteur

La garantie des vices cachés pour un bien immobilier s'applique quel que soit le vendeur, que celui-ci soit un professionnel ou bien un particulier.

Selon l’article 1645 du Code civil, si vous pouvez prouver que le vendeur avait connaissance de ces vices cachés au moment de la vente, vous pouvez obtenir des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

En effet, le vendeur professionnel peut être tenu responsable des vices cachés de votre maison, car il est censé connaître parfaitement le bien dont il gère la transaction. Ainsi, en cas de découverte de malfaçons importantes, il peut vous devoir des dommages et intérêts.

Le vendeur particulier peut également être tenu responsable des vices cachés s’il en avait connaissance avant la vente du bien concerné. En tant qu’acquéreur vous devrez prouver qu’il avait bien connaissance au moment où il vous a vendu le bien pour espérer obtenir des dédommagements.

Comment devez-vous procéder en cas de découverte d’un vice caché ?

Les étapes à respecter pour engager une procédure pour vices cachés

La première chose à faire pour que la garantie s’applique de plein droit est d’adresser un courrier recommandé avec accusé de réception au vendeur pour lui signaler le vice caché.

Dans un premier temps, il est conseillé de tenter de trouver un accord à l’amiable avec le vendeur de votre bien.

Si vous ne pouvez pas trouver un accord, vous pouvez vous faire accompagner d’un avocat et c’est le Tribunal Judiciaire (anciennement Tribunal de Grande Instance) dont dépend votre logement qui règlera votre litige.

Afin de prouver l’existence du vice caché,  appuyez votre demande avec tout élément susceptible de constituer une preuve : devis de réparation, attestations, etc.

Une expertise réalisée par un professionnel vous permettra d’augmenter vos chances de succès et ainsi obtenir gain de cause. N’hésitez pas à demander au tribunal le plus proche de chez vous la liste des experts agréés auprès des tribunaux.

Les situations possibles suite à une procédure pour vices cachés après l’achat d’un bien immobilier

Sachez qu’il y a une possibilité pour que le juge en charge de votre litige ne valide pas votre demande s’il estime que le vice caché ne représente pas de danger important pour le logement et son utilisation.

Autre situation possible, le vendeur du logement peut ne pas être au courant du ou des vices cachés et s’adresser de son côté au vendeur à qui il avait lui-même acheté le bien afin de prouver que ces malfaçons étaient déjà présentes au moment de son acquisition. 

Si vous obtenez une diminution du prix de vente, la valeur de cette diminution sera estimée par des experts en fonction du type de vices cachés, de leur impact sur votre logement et du coût des travaux nécessaires pour le remettre en l’état.

Enfin, dans le cas où vous obtenez l’annulation de la vente et le remboursement de la transaction, vous devez rendre le logement dans le même état que vous l’avez acheté au vendeur. 

 

Vous êtes primo-accédants et avez pour projet d’acquérir votre premier appartement ou votre première maison ? L'équipe d’experts en investissement immobilier de Jeune Vision’ère est à votre écoute ! Nous vous proposons un accompagnement sur-mesure et étudions ensemble toutes les possibilités qui s’offrent à vous. N’hésitez pas à nous contacter, nous serons ravis de répondre à toutes vos questions et nous donnerons vie à ce beau projet ensemble !