Qu’est-ce que l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) ?

L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) est l'impôt payé depuis le 1er janvier 2018 en remplacement de l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF), dont l’assiette comprenait, outre les biens immobiliers, les biens meubles, fonds de commerces, devises, actions, …

L’impôt sur la fortune immobilière, quant à lui, ne concerne que les biens immobiliers.

Quels biens immobiliers ?

Tous les biens et droits immobiliers de votre foyer fiscal détenus au 1er janvier entrent dans l’assiette de l’IFI, y compris les actions de sociétés foncières cotées, les parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), d'organismes de placement collectif en immobilier (OPCI) et de sociétés civiles immobilières (SCI) ainsi que, pour les contrats d'assurance-vie en unités de comptes, la valeur de rachat représentative des actifs immobiliers.

A titre indicatif, selon le site du service des impôts, vous devez déclarer :

  • Les immeubles bâtis (à usage personnel ou mis en location) : maisons, appartements, … et leurs dépendances (parking, garage, cave, …)
  • Les bâtiments classés monuments historiques,
  • Les bâtiments en cours de construction au 1er janvier de l’année considérée,
  • Les immeubles non bâtis (terrains à bâtir, terres agricoles, …)
  • Les immeubles ou fractions d’immeubles représentés par des parts de sociétés immobilières de copropriété.

Quels contribuables ?

La  valeur du patrimoine est calculée en fonction du foyer fiscal, et donc elle additionne les biens des deux personnes si vous vivez en couple, quelle que soit la nature du couple (PACS, concubinage, …). Si vos enfants mineurs ont hérité de biens immobiliers dont vous êtes l’administrateur, ces biens entrent aussi dans l’assiette de l’IFI.

Y a-t-il des abattements dans le calcul de l’IFI ?

1. Les contribuables assujettis à l'IFI bénéficient d'un abattement de 30% sur la valeur de leur résidence principale et, conformément aux règles du plafonnement fiscal, la somme de l'IFI et de l'impôt sur le revenu ne peut pas excéder 75% des revenus.

2. L’assiette de l’IFI tient compte de la valeur nette taxable des biens, c’est-à-dire qu’il faut ôter à la valeur brute de votre patrimoine immobilier (évaluée au prix du marché) les dettes déductibles, qui doivent elles-mêmes répondre à certains critères :

  • Ces dettes existaient au 1er janvier de l’année d’imposition,
  • Elles sont à la charge personnelle du redevable ou de l’une des personnes de son foyer fiscal,
  • Elles se rapportent à des dépenses engagées pour un des actifs taxables à l’IFI,
  • Elles sont justifiables.
  • Par ailleurs, en application du titre IV de l’article 974 du CGI, le montant total des dettes déductibles fait l’objet d’une mesure de plafonnement.

3. Sous certaines conditions, des exonérations partielles ou totales sont prévues pour :

  • Les immeubles utilisés pour votre activité professionnelle,
  • Les bois et forêts sous engagement d’exploitation ou à usage professionnel,
  • Les biens ruraux loués à long terme ou à usage professionnel (terrains agricoles, bâtiments et matériel d’exploitation),
  • Les logements loués meublés sous le régime fiscal du loueur en meublé professionnel.

4. Les dons au profit d’organismes d’intérêt général vous permettent, sur justificatif, de bénéficier d’une réduction d’IFI égale à 75% des dons réalisés, dans la limite de 50 000€.

Seuils, plafonds et décote

Vous n’êtes imposable sur la fortune immobilière que si votre patrimoine net taxable dépasse 1 300 000€. Néanmoins le calcul est effectué par tranches à partir de 800 000€, selon un barème progressif à consulter chaque année sur le site officiel du service des impôts.

L'IFI est plafonné en fonction du montant cumulé de vos impôts : par exemple pour l’IFI 2019, l'impôt sur les revenus de 2018 (prélèvements sociaux et contribution exceptionnelle sur les hauts revenus inclus) ajouté à l'IFI 2019 ne doit pas dépasser 75% des revenus perçus en 2018. En cas de dépassement, la différence est déduite du montant de l'IFI.

Un mécanisme de décote est appliqué pour les revenus des plus basses tranches, jusqu’à 1 400 000€.

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